垂直城市——未来的城市
垂直城市开发与现有房地产模式的异同
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从形式上看,垂直城市也就是盖一座大楼,是一项大的综合地产投资项目。因此,垂直城市与房地产业有密切的关系,或者说,就是未来房地产发展的方向,下一代的房地产发展的模式。这一点很容易理解,随着社会的发展,每个产业都在向大型化,综合化发展。作为城市发展的最直观代表,房地产也必然向这个方向发展。

中国今天的房地产业发展有很大的问题,主要体现为房产价格过高。这里面的原因比较复杂,有政府的原因,货币政策的原因,经济发展的原因,投机的原因,等等,并且也有一定合理性,但产生的后果很严重。具体包括:

1、   过高的房价严重影响工薪阶层民众的生活。住房是生活的最基本需求。居民购房压力太大,钱都用来买房了,没钱消费,生活质量受到很大影响。年轻人为了房子推迟婚育,还会引起一系列社会问题。

2、   有钱人投机房产获利太大,一方面加剧社会不公,一方面伤害实体经济。买几套房子什么也不用干就能挣大钱,为什么要去辛苦工作?有钱投资实业都会有风险,为什么不去投机房产?

2、   恶性循环。房地产商建了房子不卖,捂着就能多挣钱,房子的供应量就会减少,更加推高房价。工薪阶层没钱消费,会进一步伤害实体产业,伤害经济。

3、   房地产泡沫是巨大的经济隐患,泡沫一旦破裂,后果非常严重,世界范围现成的例子很多。

4、   房地产业还是很多腐败行为的源头。挣钱不是靠提高产品和服务的质量,而是拉关系批地。因此房产行业没有动力提高产品和服务的质量。

5、   对新技术没有兴趣,一切只为节省短期成本,全国上下盖同样的低技术楼。盖楼没有前瞻性。在外部推动下,才会应用已经成熟的技术。结果是楼用了不到十年,就处处落后,二三十年就推倒重建,造成极大浪费。

6、   设计能力低下,不了解建筑业发展的新技术,新概念。目前国内几乎所有的撑门面工程,标志性建筑都是国外设计的。

7、   施工队伍素质低(因为工资低)。施工层层转包,本来应该用于施工建设的钱都吃喝贪污掉。

8、   产业整体有很大的惰性。目光短浅,只想挣钱。

房地产行业发展的问题,不合理的不动产政策,加上人们的短浅目光,造成大量不合理的社会现象。这些现象很普遍,以至于很多人习以为常,以“存在即是有理”来解释。不知道所有这些现象都是愚蠢的社会机制形成的。只有一个愚蠢的社会,才会产生那么多愚蠢的社会现象:

1.        为了房产假结婚,假离婚。有人乘机假戏真做。

2.        一个人多个户口。

3.        有钱就买房,经济发达的地方每户人家可以有七八套房,住不了,租不出去,没人维护,等在那里烂掉。

4.        地段最好,最高端,最值钱的房子大量闲置,没人住。

5.        一两户钉子户能让几十亿的工程拖上三五年。增加的财务成本超过拆迁补偿几十倍,但是有的开发商却乐意拖着,因为反正房价会涨得更多。

6.        很多人拥有多套房,出于各种各样的原因,不愿意出租。住房空置和经常照料一套不住的房子都是愚蠢的。

7.        某个地区快要拆迁了,马上平地盖起来许多高大威猛无法使用的“被拆楼”,以谋求更多拆迁款。这种做法,无论动机怎么合理,操作怎么可行(贿赂),对整个社会都是一种极端愚蠢的空耗行为。

8.        楼没盖好就交全款,到时候拿不到房。

9.        开发商拿了地囤着,不盖房,等着地价涨,房价涨。

10.    拿了很多套好房子的人,害怕别人知道自己有多少房。以至于很多地方出台规定,禁止“以人查房”。

11.    七八十年代盖的旧楼房,又丑又破,住着不舒服,使用年限快到了,应该马上拆掉,可是房价比新盖的楼还要高好几倍。因为中心城区这些破楼拆迁太贵,就无法拆迁,在中心城区留下大片破楼。这些破楼里住的一般都不是房主,因为居住条件太差了,楼里又黑又臭,房子小,停不了车,房主宁可高价把这些房子租出去。这些房子成为新的都市贫民窟。

房产对于绝大多数中国人来说,是最大的财产。房产分配和占有中的不公,腐败,和现实的无奈扭曲了民众的价值观,影响了他们的判断力,剥夺了他们的羞耻感,让社会走向拜金,走向低俗。

解决房产分配的问题,让住房回归居住功能,让社会恢复公平,有很多现成可行的办法。但是这一领域的腐败,既得利益集团对房地产业、对经济的绑架,他们的短视,和他们对政策的影响力,有可能将大家都拖入深渊。

有兴趣的读者自己可以查阅以下关键词:德国、美国、新加坡的住房政策,房产税。

垂直城市的出现,能够在技术上改变这一趋势。因为垂直城市可以极大程度地增加住房供应,极有效地降低土地成本(缩小权力寻租腐败空间),极大地节能,极大地降低物业的特殊性和唯一性(与地理位置无关),提高每个人生活的舒适程度。

垂直城市的建设需要综合的技术能力,设计能力,施工能力,统筹管理能力。城市的每一部分技术含量都很高,但是都是现在已经存在的技术。垂直城市的开发,促进更多的人掌握这些技术,促使社会向更好的未来发展。而不是像现在那样,给工人低工资,盖落后的楼,浪费大量资源,盖好后还要浪费大量能源,人们的生活也不方便,但是能给开发商和腐败官员带来很多的钱和房产。

现在大批量盖的所谓“高档社区”,并没有什么技术含量,也没有特色,没有品味。所有的楼房都一样落后,过了四五十年都一样要拆掉。它们唯一可取之处在于,它们被拆的时候不会有人可惜,不会遭到反对。不像欧洲城市中心那些旧房子,基本都是文物,虽然过了几百年了,住起来也不方便,但是人们还是舍不得拆。实际上这对城市的现代化,生活的改善,也有很大的负面影响。


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